旌阳区人民政府、德阳经开区管委会、天府旌城管委会、天府数谷服务中心、物流港服务中心，市级有关部门，德阳发展集团：

《德阳市城市有机更新实施办法》已经市政府八届104次常务会议审议通过，现印发给你们，请根据实际遵照执行。

德阳市人民政府办公室

2021年9月7日

德阳市城市有机更新实施办法

第一章　总则

第一条 为深入推动成渝地区双城经济圈建设，加快成德眉资同城化发展，加快宜居、宜业、宜学、宜养公园城市建设步伐，以城市建设高质量发展引领城市有机更新，创新城市发展模式，增强城市永续发展动力，现结合我市实际，制定本办法。

第二条 紧扣成渝地区双城经济圈建设“一极两中心两地” 战略目标和建设城乡一体的高品质生活宜居地目标定位，将城市有机更新与现代公园城市建设、韧性城市建设、智慧城市建设、TOD综合开发等有机融合，实现城市布局更科学、功能更强、产业更优、品质更高。

第三条 中心城区（旌阳区、德阳经开区、天府旌城、天府数谷、物流港）范围内的城市有机更新，适用本办法。

第四条 本办法所称城市有机更新，是指对特定城市建成区（包括老旧商业区、老旧小区、老旧街区、老旧工业区、城中村等）内具有下列情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序，通过修缮、改造、拆除重建等方式，优化城市空间形态和功能，完善市政基础设施和公建配套设施，推动产业可持续性配套发展和历史文化保护传承，从而实现城市肌理的全面保留，产业动能、环境品质和城市竞争力的全面提升的系统性工程：

（一）城市基础设施、公共服务设施亟待完善；

（二）环境恶劣或存在重大安全隐患；

（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源利用明显不符合社会经济发展要求、影响城市规划实施；

（四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其它情形。

第五条 城市有机更新坚持以下原则：

（一）政府引导、属地管理。政府充分发挥规划引领、政策支持、资源配置作用，加大财政支持力度。强化规划引领管控，依托区域业态本底，实现“人产城”融合发展，提升产业能级，吸引高端产业聚集，推动发展新经济、新业态、新场景、新功能，促进城市空间形态优化、功能配套完善、区域环境改善，按属地实施原则高质高效推进城市有机更新。

（二）保护优先、注重传承。对历史城区、历史文化街区、历史建筑、非物质文化遗产等进行全方位保护，在城市有机更新中融入现代城市发展理念，推动历史文化保护与文化、旅游、体育、商业等行业融合发展，鼓励、支持对保护保留建筑进行活化利用。

（三）生态优先、少拆多改。以生态修复为引领，将现代公园城市理念融入城市有机更新，总体采取留改建相结合，其中以优化改造提升为主，以拆旧建新为辅，推动城市高质量发展。

（四）产业优先、市场运作。在挖掘和传承城市文脉的基础上，着力培育特色文态。依托区域业态本底，实现“人产城”融合发展，提升产业能级，吸引高端产业聚集，推动发展新经济、新业态、新场景、新功能。坚持高水平策划、市场化招商、专业化设计、企业化运营，兼顾公共利益，找到公共利益和商业利益之间的平衡点。

（五）公众参与、确保持续。充分发挥群众主体作用，将群众更新愿望强烈的片区优先纳入更新范围，鼓励在城市有机更新搬迁补偿中优先采用协议搬迁的方式，以片区为单元推动整体更新，提高城市有机更新改造效率，增强城市永续发展动力。

第六条 实施主体的确认：城市有机更新项目可由旌阳区政府（相关重点产业功能区管委会、服务中心）在充分考虑自持产业用地比例、无偿移交公益设施规模等内容的基础上拟订实施主体选取条件，经市中心城区城市更新领导小组审核，报市政府审定后，依法依规选择符合条件的企业作为实施主体。

第二章 工作机制

第七条 强化工作组织机构，市中心城区城市更新领导小组作为城市有机更新工作决策和协调机构，组织旌阳区政府（相关重点产业功能区管委会、服务中心）和市级相关部门定期召开联席会议，审批工作计划和方案、审定政策措施、协调解决重大问题，督促检查各成员单位工作进度。领导小组办公室设在市住建局，负责城市有机更新日常管理工作。

第八条 旌阳区政府（相关重点产业功能区管委会、服务中心）作为辖区内城市有机更新工作责任主体，依据本办法规定履行城市有机更新工作职责，组织实施城市有机更新。市级相关主管部门依法按职责分工推动城市有机更新工作。

第三章 城市有机更新专项规划

第九条 《德阳市城市有机更新专项规划》（以下简称《专项规划》）是城市有机更新片区划定、城市有机更新单元策划方案编制和计划制定、城市有机更新项目实施方案编制的重要依据，由市自然资源局负责组织编制，以划定更新区域，明确近中远期目标，制定空间管控、生态和文化保护、风貌特色营造、轨道交通场站综合开发、公共设施完善等规划原则。

《德阳市城市有机更新导则》（以下简称《导则》）应在《专项规划》成果的基础之上，由市自然资源局负责组织编制，指导城市有机更新规范实施。

第十条 《专项规划》和《导则》应当经过组织专家论证后，由市中心城区城市更新领导小组审议通过，报市国土空间规划委员会审定，报市政府批准。

第十一条 城市更新单元范围内整体绿地率相比要大于更新之前，鼓励通过建设海绵城市理念的公园绿地、口袋公园、城市绿道等方式构建蓝绿交织的绿地系统，坚持打造现代公园城市。

第十二条 城市更新单元涉及工业用地的，工业用地计容总建筑规模应大于更新前，鼓励产业用地在满足环保、城市安全的前提下与其它性质用地混合使用，实现土地集约高效利用和产城融合发展。

第十三条 城市更新中应当采用绿色、低碳、智能技术，加快低碳智慧城市和韧性城市建设，提高绿色建筑应用比例和灾害防治能力。

第四章 城市有机更新区域评估

笫十四条 旌阳区政府（相关重点产业功能区管委会、服务中心）应按照《专项规划》，组织实施城市有机更新区域评估工作。区域评估应当充分结合国家政策、本地区城市发展和民生诉求，征询相关部门意见，组织专家论证，结合城市发展和公共利益，合理确定城市有机更新需求。

第十五条 城市有机更新区域评估应当形成评估报告，主要包括以下内容：

（一）片区评估。明确片区功能优化、主导业态方向、公共设施完善、城市品质提升、历史风貌保护、城市环境改善、基础设施完善的目标、要求、策略，细化公共要素配置要求和内容。

（二）更新单元。围绕综合提升城市品质和激发城市活力为目的，按照公共要素配置要求和相互关系，结合《专项规划》、片区评估和产业功能布局，依照片区更新的原则划定城市有机更新单元。

（三）必要性和可行性。综合群众意愿、区域现状、社会稳定风险、资金平衡等方面因素，论证城市有机更新的必要性和可行性。

第五章 城市有机更新实施计划

第十六条 旌阳区政府（相关重点产业功能区管委会、服务中心）以城市有机更新区域评估结果为依据，确定城市有机更新单元内的具体项目，编制城市有机更新实施计划并经市住房和城乡建设主管部门审核后，报市中心城区城市更新领导小组审定。

第十七条 实施计划可通过“协商式”等创新编制手段，激发社会参与积极性，实现多元主体共同参与和对方共赢。实施计划应当包括城市有机更新单元内的边界和规模、具体项目、实施主体、策划方案、投融资模式、进度安排等内容。一个城市更新单元可包括一个或多个城市更新项目。

第十八条 单元策划方案实行“一单元一策划”，按年度汇总城市有机更新年度实施计划，报市中心城区城市更新领导小组审定后实施。

实施计划确需调整的，按照本办法规定程序审批。

第六章 城市有机更新实施方案

第十九条 旌阳区政府（相关重点产业功能区管委会、服务中心）应当选取一流的策划、设计、运营团队，根据城市有机更新实施计划组织制定实施方案。实施方案包括实施背景、项目定位、红线范围、更新方式、实现途径、设计方案、建设方案、运营方案、投资额度、筹资方案等内容，涉及历史文化保护的，还应包括保护方案。实施方案应当紧密结合城市发展战略定位和现代公园城市、韧性城市、智慧城市建设理念，以《专项规划》《导则》为指引，对城市功能、业态、形态等进行整体策划，优化调整传统产业，塑造高端城市业态，高水平、高质量推动城市有机更新。一个实施方案可以包括一个或多个城市更新单元。

第二十条 城市有机更新鼓励策划、设计、投建、运营一体化，优化资源配置，充分利用政策支持，实施一个片区提升一个片区，力求实现项目自身盈亏平衡。

第二十一条 城市有机更新可单独或综合采取下列方式推动实施：

（一）保护传承。在符合保护要求的前提下对建筑进行维护修缮、综合整治和功能优化，对建筑所在区域的基础设施、公共服务配套设施和环境进行更新完善，但不改变建筑整体风貌、主体结构和重要饰面材料，不得进行新建、扩建、改建活动。

（二）优化改造。维持现状建设格局基本不变，通过对建筑进行局部改建、功能置换、修缮翻新，以及对建筑所在区域进行配套设施完善等建设活动，加大老旧小区宜居改造，促进建筑活化利用和人居环境改善提升。

（三）拆旧建新。将原有建筑物进行拆除，按照新的规划和用地条件重新建设。

第二十二条 城市有机更新涉及房屋所有权变动的，可采用协议搬迁、房屋征收、房屋买卖、资产划转、股份合作等合规方式开展。

涉及土地使用权变动：

（一）采取协议搬迁或房屋征收方式的，可在预先约定土地出让合同生效及解约条件的前提下，采取以下方式确定土地使用权人作为项目开发建设主体，由旌阳区政府（相关重点产业功能区管委会、服务中心）组织实施搬迁补偿后，移交土地使用权人实施开发建设：

1.宗地所在地区域的搬迁补偿完成并形成“净地”后，具备划拨条件的，由自然资源和规划部门履行相关流程后，将相应的土地使用权划拨给实施业主；

2.具备协议出让条件的，由自然资源和规划部门履行相关流程后，将相应的土地使用权协议出让给实施业主；

3.需通过政府公共资源交易平台公开出让的，由自然资源和规划部门编制土地公开出让方案，明确拟供宗地的出让条件。

（二）城市有机更新不涉及国有土地使用权及房屋所有权变动的，可通过市场租赁方式取得原建筑使用权。

（三）城市有机更新既不涉及国有土地使用权及房屋所有权变动，也不需要取得原建筑使用权的，经充分征求原建筑权利人意见后依法实施。

第二十三条 鼓励将城市有机更新项目纳入土地全生命周期管理。旌阳区政府（相关重点产业功能区管委会、服务中心）可与实施主体商议，结合城市规划、产业规划，综合产业功能、区域配套、公共服务等因素，将项目功能、建设计划、运营管理、物业持有、持有年限和节能环保等要求，纳入与实施主体签订的履约协议书进行监督管理。

第七章 其他规定

第二十四条 利用既有建筑发展新产业、新业态、新商业，可实行用途兼容使用。鼓励地上地下立体开发建设，科学利用城市地下空间资源。

第二十五条 城市有机更新单元因用地和规划条件限制无法实现资金平衡的，旌阳区政府（相关重点产业功能区管委会、服务中心）在不违反法律法规及有关政策文件强制要求的前提下，可采用征收等方式整合本辖区权属范围内符合城市总体规划和土地利用总体规划的其他地块作为安置和公益设施用地，采用协议或划拨方式纳入该城市有机更新单元一并实施建设，也可通过政府补助、异地安置等方式统筹平衡。

第二十六条 市自然资源局根据《专项规划》，结合城市有机更新方式制定分类地价评估政策、标准及土地使用年限。符合自主改造政策和城市规划的城市有机更新项目，改变原规划条件的，须采取“双评估”补差方式缴纳土地价款。

第二十七条 鼓励和引导社会资本通过公开、公平、公正方式参与城市有机更新项目，探索城市有机更新政府与居民合理共担机制、政府和社会资金合作建设模式。

第二十八条 鼓励积极利用国家政策性金融对城市有机更新的支持政策筹集资金。引导商业金融机构创新服务产品，支持城市有机更新资金筹措。

第二十九条 强化城市更新风险防控。及时梳理债务规模、总量、性质，针对经营过程中可能出现的各种流动性、局部性、系统性债务风险，建立完善防控预案和预警分析体系。严格规范举债、偿债程序，确保合理举债、按需偿债、贷偿有序。强化城市更新项目监督管理，严格控制建设管理成本，实行审计全过程监督，保障资金使用安全。

第八章 附则

第三十条 市级相关主管部门按照本办法制定土地、规划、征拆、建设、产业、不动产登记、财税、历史文化保护等相关配套文件。

德阳市其他各区（市、县）和重点产业功能区可参照本办法执行。

第三十一条 为营造“敢闯敢试”的工作氛围，鼓励担当作为，对参与城市更新工作的部门、企业、干部因探索制度创新、经验不足等非个人原因而产生的不良后果予以免责。对在城市更新工作中表现优异、成绩突出或有重大贡献的，给于表扬和奖励。

第三十二条 本办法自2021年10月7日起施行，有效期5年。

名词解释

一、土地全生命周期

上海自2014年４月１日起已正式实施工业用地“全生命周期”管理，并将实行20-50年的弹性年期出让制度。“工业用地全生命周期管理，就是以提高土地利用质量和效益为目的，以土地出让合同为平台，对项目在用地期限内的利用状况实施全过程动态评估和监管。”

上海市规划和国土资源管理局2015年正式发布《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定（试行）》，共23条。继2014年全面实行工业用地全生命周期管理新政后，上海重点推进经营性用地全生命周期管理。所称的经营性用地出让全生命周期管理，是通过健全经营性用地的用途管制、功能设置、业态布局、土地使用权退出等机制，将项目建设、功能实现、运营管理、节能环保等经济、社会、环境各要素纳入合同管理，实现土地利用管理系统化、精细化、动态化。

二、不同地块之间的容积率转移

根据《广州市历史建筑和历史风貌区保护办法》，在尚未进行文化遗产普查的地块内，已经取得有效的规划批准文件且土地出让或者划拨未超过五年的建设项目，开工前经普查发现历史建筑，且因历史建筑保护导致该建设项目总建筑面积减少的，建设单位可以向城乡规划主管部门申请将减少的建筑面积等价值置换至该单位自有产权、规划用途类似的其他地块。

三、双评估

指国土空间开发保护现状评估、现行空间类规划实施情况评估。

（一）国土空间开发保护现状评估（现状评估）

一般以安全、创新、协调、绿色、开放、共享等理念构建的指标体系为标准，从数量、质量、布局、结构、效率等角度，找出一定区域国土空间开发保护现状与高质量发展要求之间存在的差距和问题所在。同时可在现状评估基础上，结合影响国土空间开发保护因素的变动趋势，分析国土空间发展面临的潜在风险。

（二）现行空间类规划实施情况评估（规划评估）

指对现行土地利用总体规划、城乡总体规划、林业草业规划、海洋功能区划等空间类规划，在规划目标、规模结构、保护利用等方面的实施情况进行评估，并识别不同空间规划之间的冲突和矛盾，总结成效和问题。